一、法律性质与政策背景
在深圳，小产权房的法律性质和政策背景一直备受关注。小产权房由于其特殊的产权属性，法律上并不具备商品房的产权地位。其产权证由乡或村委会颁发，无法在国土部门备案，因此对外销售行为被视为无效法律行为。自2010年起，深圳明确规定禁止小产权房交易，而在近年，更是严厉打击中介和公证机构的参与。对于新建项目，深圳采取严格的禁止政策，而存量房源想要转为商品房，需要补缴土地出让金等费用，但由于政策通道暂未开放，这一转型尚无法进行。
二、交易现状与特点
深圳的小产权房市场规模庞大，约占住房总量的60%。年交易量约为2-3万套，价格约为同地段商品房的30%-50%。交易方式主要通过房屋转让合同（二手房）或集资建房合同（一手房）进行，但法律效力存疑。付款方式通常需一次性付款，部分支持分期。过户流程因房源类型不同而有所差异，村委房需通过村委会更名并签订新合同，而开发商房则需要与开发商重新签订合同。
三、核心风险分析
小产权房的交易涉及诸多风险。产权无法确权，购房者可能面临原业主的债务纠纷或拆迁主张。法院不受理小产权房买卖纠纷，使得交易安全性无法得到保障。欺诈行为频发，如一房多卖、伪造合同等。流通性也较差，平均成交周期长于商品房。在拆迁争议中，原业主可能单方毁约，购房者可能丧失补偿权益。
四、购买建议
对于自住群体，应优先选择纳入租赁计划的房源，明确合同中的“拆迁权益归属”条款并公证。避免选择存在偷面积、安全隐患的房源。对于投资者而言，长期持有需满足位于旧改核心区且持有成本低于同地段商品房租金的60%。在进行交易时，应通过正规渠道，并咨询法律专业人士评估风险，避免口头协议。
五、特殊情况说明
关于小产权房的落户与贷款问题，非深户籍无法通过小产权房落户。部分新房支持首付五成并可以分期5-10年。在旧改推进中，小产权房的补偿标准仍以原业主为主体，购房者的权益需要通过合同条款来争取。整体上，购买小产权房需全面考虑其法律、政策、交易、风险等多方面因素，做出明智的决策。
