补偿方案详解：宅基地与房屋分开补偿
一、补偿方式与构成
对于宅基地与房屋的补偿，采取了分开补偿的方式。其中，宅基地的补偿归村集体所有，当村民没有其他宅基地时，会进行重新分配；而房屋的补偿则归村民个人所有。这种补偿方式主要包括以下两种：
1. 货币补偿：按照当地的指导价计算宅基地区的位价，并结合房屋的重置成新价进行补偿。
2. 置换补偿：在规划安置区域置换等值面积的安置房，为村民提供另一种选择。部分地区在进行安置房置换时，可以暂不补缴土地出让金。
除此之外，还包括搬迁费、临时安置费、青苗及附属设施补偿等其他补助费用，具体标准则是由地方制定。
二、具体补偿标准
1. 宅基地补偿：区位补偿价参照当地普通住宅的指导价。例如，在北上广等核心区域的宅基地补偿可以达到4.5万元/㎡（含生态补偿）。而在普通地区，宅基地补偿标准差异较大，例如石家庄二层及以上楼房的补偿约为3300元/㎡。
2. 房屋补偿：根据房屋的结构、年限、面积等进行综合评估。补偿总额的计算公式为：宅基地区位价 × 面积 + 房屋重置成新价。部分地区的房屋重置价区间为-700元/㎡（具体价格由地方调整）。
三、无法获得补偿的情况
有三种情况将无法获得补偿：
1. 无合法宅基地证的房屋：未确权的住宅仅能获得建筑物价值的40%-60%的补偿，且不包含宅基地使用权价值补偿。
2. 超面积或违规占地的建筑：超出省级规定面积的宅基地部分，将不予补偿。
3. 权属争议房屋：产权不明或争议未解决的房屋，暂缓补偿。
四、补偿流程与依据
补偿的主要依据为《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，地方需公示具体的补偿方案。对于补偿标准有异议的，可以申请行政复议或诉讼。违法建筑需要经法定程序认定后，才可以拒绝补偿。
整个补偿过程，需结合地方实际政策执行。建议村民通过当地自然资源部门或官网查询细则，以确保自己的权益得到保障。也建议大家在拆迁过程中，保留好相关证据，以便在出现问题时，能够有力地维护自己的合法权益。
