天津武清区某小区，曾经是一个炙手可热的投资胜地。在2016年开盘时，一套83平方米的住宅售价高达160万元。八年时间过去，这个小区同户型的挂牌价已经跌至四五十万元，急售房源甚至以39万元成交，跌幅超过了惊人的75%。当年的投资热炒楼盘，如今的价格已经回归至2011年的水平，房价跌回至约每平米六到七千元的时代。这一切的变化背后是全国房地产市场的大背景影响。
从全国范围来看，自2021年房价登顶以来，全国房价已经连续三年下跌。到了2024年，房价已经跌回到四年前的水平，平均跌幅达到了惊人的百分之三十。市场正在经历一次的调整周期。这种调整并非全面性的，不同城市之间分化严重。一线城市如上海和深圳的部分区域房价跌幅达到了百分之三十到五十。以上海闵行区某小区为例，房价几乎被腰斩。三四线城市和一些外溢型区域如天津武清和河北燕郊的跌幅更为惨烈，最高跌幅甚至达到了百分之七十八。这样的跌幅令人震惊，也让人深思。
这一切的背后有着深层次的原因。供需失衡是其中的一个重要因素。全国城镇住房空置率超过了惊人的百分之二十一，三四线城市的库存去化周期更是超过了八年，供给过剩的问题异常突出。投资属性的弱化也是导致房价下跌的重要原因之一。一些外溢型房产如环京楼盘因为泡沫破裂而价格暴跌，购房者趋于理性，投资需求锐减。居民收入预期的下降也让部分购房者被迫放弃购房，加剧了市场的抛压。
面对这样的市场现状，政策也在进行相应的调整。政策托底的作用明显，首付比例下调至十五%，政策底线明确房价平均跌幅不超过百分之十五，以避免系统性金融风险。目前，市场已经出现分化的回暖迹象。一线城市二手房价格企稳，北京、上海环比甚至上涨了百分之零点四。三四线城市仍然处于调整周期之中。
对于购房者来说，当前的房地产市场形势需要更加谨慎。避免外溢型房产是一个重要的建议，这些区域的价格虚高风险极高。对于自住需求的人来说，也需要谨慎选择，优先选择配套成熟、流动性强的核心区域以避免有价无市的困局。也需要关注政策信号的影响。虽然政策调整可能会影响短期市场波动但长期而言供需结构的改善情况才是决定市场走势的关键。因此购房者在做出决策时需要全面考虑各种因素并做出明智的选择。
